al ser una finca la que se va arrendar primeramente todos los dueños deben estar de acuerdo, y por ser un fundo agarario no se rige por la ley de arrandamientos urbanos y suburbanos si no mas bien por la ley de la jurisdccion agraria y leyes conexas y concordantes tales como Codigo Civil y Ley de Tierras y Colonización.
En la sentencia No. 36 de las 9:40 horas del 27 de mayo de 1994, la misma Sala explicó y profundizó en las características y principios del arrendamiento agrario en los diferentes ordenamientos jurídicos son las siguientes: A) Duración: El contrato de arrendamiento es a largo plazo. Ello permite una mayor estabilidad al arrendatario, estimulándolo para cumplir los fines de la locatio condutio. Mientras el arrendador pretende la conservación y valoración del suelo, el arrendatario intenta obtener el mayor provecho posible; están previstas las prórrogas convencionales y legales, dentro de éstas últimas la tácita reconducción. B) Renta: En ausencia de acuerdo de voluntades su establecimiento opera a través de órganos públicos (Francia o Italia) o bien, con la posibilidad de intervención del Juez para determinar una renta justa en caso de controversia (Inglaterra, Alemania, España). La fijación de la renta puede ser para aumentarla o disminuirla. Se puede aumentar por haber transcurrido un plazo largo, si las partes no previeron el incremento, o bien si el propietario ha introducido mejoras. Se disminuye si el arrendatario se ve disminuido en el área arrendada, por causas ajenas a su voluntad: inundaciones, aluvión, avulsión, e incluso cuando pierde parcial o totalmente la cosecha por caso fortuito o fuerza mayor. El canon es considerado en relación con las prestaciones de las partes, y debe constituir una verdadera correlación con el goce efectivo del fundo. La prestación del arrendador, o sea el garantizar el uso y goce del bien, satisface el interés del arrendatario a los fines del ejercicio de la empresa agraria, y la prestación del empresario (arrendatario) consistente en el pago de la renta, satisface el interés del arrendador. Lo fundamental e este tipo de contrato es la existencia de una verdadera proporcionalidad entre la renta y la productividad del bien; C) Mejoras: Sobre este tema varían los criterios para su clasificación e indemnización. Las primeras determinan una modificación sustancial en la producción, y por ello es necesario el consentimiento del propietario. Las segundas se realizan en el giro normal del ejercicio del cultivo y no requieren el consentimiento del arrendador, aunque generalmente se le debe comunicar la intención de realizarlas. En ambos casos la comunicación debe verificarse formalmente. La ejecución de mejoras, íntimamente relacionada con la duración del arrendamiento, trae como consecuencia la necesidad de su adecuada indemnización al finalizar el contrato pues éstas pasarán a poder del arrendador. Las diferentes legislaciones han establecido sistemas eficientes para su justipreciación. Es orientación general el pago de ellas y el correspondiente derecho -para el arrendatario- de retener el bien hasta su efectivo pago. Las mejoras se configuran en una fattispecie compleja, compuesta de un acto jurídico -acto real no negocial- de mejoramiento, y de un hecho natural que constituye el resultado del acto de mejoramiento, o sea, la mejora material. El problema jurídico fundamental en esta materia se encuentra en el interés del arrendatario en mejorar el fundo, con el fin de obtener una mayor productividad, y el interés del propietario de beneficiarse con las mejoras introducidas en el fundo. En última instancia los intereses públicos se dirigen a favorecer las iniciativas del arrendatario tendientes a incrementar la producción agrícola y estimular la capacidad productiva del fundo, dentro de un sentido de equidad con los derechos del propietario; D) Derecho de tanteo, o derecho de preferencia del arrendatario al acceso al fundo arrendado. Si el propietario pretende enajenar el bien dado en arrendamiento agrario al arrendatario debe tener prioridad para su adquisición (Francia, Italia, España, Holanda y Bélgica). En varios países existe incluso un procedimiento para garantizar este derecho. Si el arrendador decide enajenar la finca a titulo oneroso debe comunicárselo al arrendatario, a los efectos de recibir una oferta para la adquisición, en los mismos términos de como se está poniendo a la venta el inmueble. Este, por su parte, debe cumplir ciertos requisitos, sobre todo de profesionalidad, en cuanto al ejercicio directo de la agricultura; E) Formalidades del contrato: En líneas generales los contratos de arrendamiento deben ser redactados en forma escrita, para que sirvan de prueba en cuanto a eventuales indemnizaciones sobre todo de mejoras, y como fuente esclarecedora de cualquier controversia jurídica, sin embargo por tratarse de un "contrato realidad", los jueces deben derivar del conjunto de relaciones de voluntad de las partes, y, con base en criterios de equidad, ajustar las convenciones para el aumento de la productividad, y la mutua satisfacción de los intereses de las partes. F) Sucesión "mortis causa": En todos los ordenamientos jurídicos -salvo prohibición expresa en contrario- los herederos pueden continuar con el contrato cuando reúnan las cualidades del empresario agrícola, operando la sucesión del contrato. G)Subarriendo o cesión: Este tipo de subcontratación, salvo autorización expresa del propietario en el contrato original, generalmente es prohibido porque contraviene los requisitos de la buena y directa explotación de la empresa agraria. H) Jurisdicción especializada: Para la solución de las controversias derivadas de los contratos agrarios en casi todos los países esta tarea le ha sido confiada a una jurisdicción especializada en Derecho Agrario.
