Lote en la playa?

Triboniano, mi pregunta es esta:

Hace unos dias mi mamá adquirió los derechos de una solicitud de concesión en zona marítimo terrestre de un lote en una playa por Liberia. Todo lo hicimos a través de un abogado. Incluso la cesión de los derechos se hizo en escritura pública. Cuando mamá presentó la escritura a la muicipalidad se le rechazaron, diciendole que eso no era válido y que el que nos vendió el derecho tenía que renunciar primero y luego nosotros hacer otra solicitud nueva, pero eso no es posible por dos razones: una, el vendedor ya no está en el país, se fué para Madagascar, y dos, hay dos solicitudes más sobre ese terreno, según me dicen, por lo que nosotros quedaríamos de terceros. La pregunta: es cierto lo que nos dicen en la muni? Cómo podemos solucionar esto? Actuó mal el abogado que nos hizo los papeles? Por favor, necesito ayuda, hay un poco de plata de por medio. Gracias!

Van der Haas? Recuerdo un personaje de una de las películas de Lethal Weapon que se llamaba Rikaa van der Haas, y que era sudafricana. No sé como se llamará esa actriz, pero les confiezo que desde entonces fué mi amor platónico. Al rato y es tu prima. o algo así.

Sobre lo que preguntás, parece ser el típico caso de mala praxis profesional. En Costa Rica, de 100 abogados, si acaso 5 MEDIO tienen una idea de como funciona el tema de la zona marítimo terrestre. Este es un régimen absolutamente distinto al de la propiedad común, ya que esos terrenos NO SE VENDEN, sino que se concesionan. La tierra NUNCA sale del dominio del Estado, quien siemp´re seguirá siendo el dueño, y el particular lo que recibe es una concesión por 20 años (normalmente) y que se puede prorrogar indefinidamente, o puede NO prorrogarse.
Mientras no haya una concesión otorgada al particular, NADIE puede arrogarsed derecho alguno, ni aún porque esté poseyendo la tierra materialmente. La Procuraduría General de la República, como ente asesor jurídico del Estado, les ha dicho a las municipalidades que no pueden admitir contratos como el que vos nos contás que hizo tu mamá porque son ABSOLUTAMENTE NULOS, por imposibilidad del objeto. Jurídicamente son inexistentes, o sea, como si nunca se hubieran hecho. Es por eso que no le aceptan la escritura a tu mamá en la municipalidad. Eso es igual que si llevaran una escritura donde alguien pretenda vender el parque de Liberia, o la avenida 25 de julio, es lo mismo! ACLARO: esto es cuando aún NO se ha otorgado la concesión.
Ahora, no es culpa de Ustedes, ya que esto no son Ustedes los que lo debieron saber, sino su asesor jurídico. Se supone que si yo estoy asesorando a alguien DEBO SABER de la materia, y si no sé (porque nunca vamos a saberlo todo!) por lo menos me asesoro, leo e investigo, antes de hacer que alguien pierda su dinero.
SOLUCIÓN: me la ponen difícil. La única salida es contactar al "vendedor" para que les otorgue un poder y que ustedes puedan terminar el proceso de la concesión. Una vez inscrita en el Registro, entonces si, se hace el traspaso, eso si, para hacer esto tienen que solicitar una autorización a la muni, primero, y al ICT, después. Por eso les digo, esto es otra cosa, no es así porque así. Yo he visto abogados traspasando concesiones inscritas mediante una simple escritura, como si fuera un lote común, y el Registro se los rechaza porque no llevan los permisos de la Municipalidad y del ICT.