Vencimiento de contrato de alquiler

Hola,

Tengo 19 años alquilando una propiedad (casa de habitación), cuyo contrato de alquiler venció este mes (setiembre, 2008), luego de haberlo renovado hace ya tres años. Dentro de este contrato, la última claúsula estipula que "... de no haber acuerdo en contrario entre las partes, entrará a regir automáticamente un 20% de aumento anual, durante los siguientes tres años."

He intentado -infructuosamente- conversar con el arrendatario, pero se niega a cualquier conversación o negociación que afecte el porcentaje de aumento ahí estipulado. He sido un arrendante puntual en mis pagos, durante todos los meses de los 19 años que he habitado en la propiedad y la gran mayoría de las reparaciones y mejoras a la propiedad han corrido por mi cuenta, dada la consuetudinaria renuencia del propietario en asumirlas (dispongo de todas las facturas, las cuales -en algunos casos- son de seis cifras). Mis preguntas serían:

a) ¿Es legal en Costa Rica estipular anticipadamente dentro de un contrato de alquiler, el porcentaje de aumento que entrará automáticamente a regir, una vez llegado el vencimiento contractual del mismo? y;
b) ¿De qué manera me protege la Ley y cuál sería la mejor estrategia legal para proceder en este caso?

Gracias anticipadas por su ayuda.

Mi amigo, esa cláusula es NULA de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527).

El art. 2 dice que la ley es de ORDEN PÚBLICO, o sea, las partes no pueden pactar nada en contra de lo que la ley diga. El art. 3 dice que los derechos que concede esa ley son IRRENUNCIABLES. De conformidad al art. 67, para viviendas, el aumento no podrá ser mayor a un 15%, sin importar lo que diga el contrato. Finalmente, el art. 68 establece que todo acuerdo de aumentos mayores a ese 15% es NULO.

Es importante recordar que los arrendamientos de vivienda, pactados en moneda distinta al colón (Dólares, euros, córdobas, etc.) NO PUEDEN TENER AUMENTOS! No lo digo yo, lo dice la ley (art. 67, párrafo final).

Muchas gracias Triboniano por tu clara y fundamentada explicación.

Lo que usted señala, era lo que -informalmente- me habían advertido. Sin embargo, me queda aún una duda:

¿Es legal estipular anticipadamente en un contrato cuál será el porcentaje de aumento que entrará automáticamente a regir, una vez que aquél haya vencido (al final de los tres años iniciales)? Mi duda proviene del hecho que de ser legal lo anterior, significa que los contratos podrían tener una vigencia de 6 años y no de tres, tal como tengo entendido (bastaría con agregarle al contrato la susodicha claúsula de prorroga y extenderlo leoninamente).

¿Exime esa estrategia al arrendatario de notificarle al inquilino (con tres meses de antelación a la finalización del contrato) su anuencia o renuencia de continuar con la relación contractual? y; de ser contrario a la Ley el proceder del arrendatario, ¿puedo darme por no comunicado (el arrendatario me evade durante los últimos tres años) y continuar cancelándole la misma suma que venía pagando por concepto de alquiler durante el transcurso del año, por tres años más?

Muchísimas gracias de nuevo por sus valiosa y desinteresada asesoría.

Vamos por partes a ver si podemos aclarar tus dudas:

1) Lo que es legar es establecer en los contratos un precio para el caso en que el contrato se llegue a prorrogar. Como lo normal es que la prórroga se de automaticamente, entonces lo más sano, y para evitar malos entendidos, es estblacer el precio del alquiler que regirá EN CASO DE QUE OPERE LA PRÓRROGA!

2) Para que el casero pueda dar por terminado el contrato de arrendamiento on el inquilino, SIEMPRE debe notificar ese deseo con al menos 3 meses de anticipación al vencimiento del contrato. Muy importante esto: si la relación va a seguir, no hay que hacer nada, basta con dejar pasar el tiempo y seguir la relación como si nada hubiera pasado. En esos casos la ley, AUTOMATICAMENTE prorroga el contrato por 3 años más. Ahora, si el casero no quiere más al inquilino debe SIEMPRE (lo repito!) notificar al inquilino que su deseo es no seguir el contrato.

3) Si en el contrato original no está estipulado el aumento del precio para el nuevo período de tres años, debería entenderse que lo que opera serían los aumentos nornales, o sea, de hasta un 15% anual.

Muchas gracias Triboniano.

De ahora en adelante voy a proceder a realizar los depósitos judicialmente y solo agregaré el 15% de aumento anual que señala la Ley.

Usted representa un verdadero recurso para este foro.

Gracias de nuevo.