Adquirir propiedad por medio de Sociedad Anónima

memix · 19 Apr 2010

Saludos:

Alguien con experiencia en la adquisición de una propiedad por medio de una sociedad anónima? En buena teoría lo que se adquiere es la S.A.
La pregunta es si se hace con préstamo bancario cuales documentos solicita el banco además de los documentos regulares que siempre piden? El traspaso de las acciones se hace en el momento en que el banco gira? La duda que me surge es que para poner a responder la propiedad de la SA debe firmar alguien con facultades para hacerlo como la Sociedad se traspasa quien firma el apoderado generalísimo de siempre o debe hacerse un nuevo poder antes del traspado de las acciones para que los nuevos dueños autoricen la contitución de hipoteca? en pocas palabras como se maneja esto regularmente?
En todo el trámite incluyendo el avalúo cuanto tarda un banco privado por ejemplo el Scotia?

Cualquier respuesta será muy apreciada

iustitiacr · 19 Apr 2010

memix dijo:
Saludos:

Alguien con experiencia en la adquisición de una propiedad por medio de una sociedad anónima? En buena teoría lo que se adquiere es la S.A.
La pregunta es si se hace con préstamo bancario cuales documentos solicita el banco además de los documentos regulares que siempre piden? El traspaso de las acciones se hace en el momento en que el banco gira? La duda que me surge es que para poner a responder la propiedad de la SA debe firmar alguien con facultades para hacerlo como la Sociedad se traspasa quien firma el apoderado generalísimo de siempre o debe hacerse un nuevo poder antes del traspado de las acciones para que los nuevos dueños autoricen la contitución de hipoteca? en pocas palabras como se maneja esto regularmente?
En todo el trámite incluyendo el avalúo cuanto tarda un banco privado por ejemplo el Scotia?

Cualquier respuesta será muy apreciada

Con todo respeto, es mi interés asesorarte más no asustarte ni ofenderte.

El trámite bancario, es más fácil de lo que parece, al final de cuentas, al banco le interesa asegurar su patrimonio, indistintamente del dueño del bien a someter en garantía; no obstante, aquél que figurará como deudor, considero que debe asegurar su inversión, y también sus derechos sobre esta.

En caso de comprar una casa a nombre de sociedad, habré de decir que "la cosa" no es tan simple como parece: Si bien el banco se da por satisfecho con la hipoteca sobre el inmueble, lo cierto es que ud también debería tener claras las implicaciones de todo este asunto:

El traspaso de acciones (sea que se emitieran o deba hacerse únicamente mediante asiento en los libros), no te da por sí mismo derecho de disposición del bien. Las S.A. actúan a partir de su representante legal, y este es nombrado por medio de la asamblea de accionistas, el cual es el único con capacidad para conferir poderes de representación, y para anular, cancelar, sustituir o emitir un poder; así entonces, el traspaso de acciones solo te confiere una proporción de votos en la asamblea, pero la asamblea sigue siendo necesaria para la disposición del bien mediante su representante legal.

Tratando de simplificar, he de decirte que, para tener absoluta disposición sobre el bien, lo necesario es que se realicen las modificaciones al pacto social en cuanto a la conformación de la junta directiva de la S.A., el traspaso de acciones, posteriormente debe realizarse la asamblea de accionistas, protocolizar el acta y presentar el testimonio al registro para la inscripción de la nueva junta directiva y el nombramiento del nuevo representante legal de acuerdo con la ley.

Una vez hecho todo ese trámite, entonces he de recomendarle el trámite bancario y no antes, pues de lo contrario, podría producirse complicaciones para usted como comprador, debiendo correr y cargar a solas con todo el proceso.

Puntualizando a su pregunta, como se maneja, es lo de menos, como le dije, lo que importa al banco es el aseguramiento del bien y no quien es el representante legal o dueño del mismo, de modo que, para la aplicación de crédito, puede hacerlo el viejo o el nuevo representante.

En cualquier caso, le recomiendo consulte con el vendedor del inmueble sobre los costos de toda la gestión pues, desde ya le digo que no es nada barato, ni expedito.

Triboniano · 19 Apr 2010

iustitiacr dijo:
Con todo respeto, es mi interés asesorarte más no asustarte ni ofenderte.

El trámite bancario, es más fácil de lo que parece, al final de cuentas, al banco le interesa asegurar su patrimonio, indistintamente del dueño del bien a someter en garantía; no obstante, aquél que figurará como deudor, considero que debe asegurar su inversión, y también sus derechos sobre esta.

En caso de comprar una casa a nombre de sociedad, habré de decir que "la cosa" no es tan simple como parece: Si bien el banco se da por satisfecho con la hipoteca sobre el inmueble, lo cierto es que ud también debería tener claras las implicaciones de todo este asunto:

El traspaso de acciones (sea que se emitieran o deba hacerse únicamente mediante asiento en los libros), no te da por sí mismo derecho de disposición del bien. Las S.A. actúan a partir de su representante legal, y este es nombrado por medio de la asamblea de accionistas, el cual es el único con capacidad para conferir poderes de representación, y para anular, cancelar, sustituir o emitir un poder; así entonces, el traspaso de acciones solo te confiere una proporción de votos en la asamblea, pero la asamblea sigue siendo necesaria para la disposición del bien mediante su representante legal.

Tratando de simplificar, he de decirte que, para tener absoluta disposición sobre el bien, lo necesario es que se realicen las modificaciones al pacto social en cuanto a la conformación de la junta directiva de la S.A., el traspaso de acciones, posteriormente debe realizarse la asamblea de accionistas, protocolizar el acta y presentar el testimonio al registro para la inscripción de la nueva junta directiva y el nombramiento del nuevo representante legal de acuerdo con la ley.

Una vez hecho todo ese trámite, entonces he de recomendarle el trámite bancario y no antes, pues de lo contrario, podría producirse complicaciones para usted como comprador, debiendo correr y cargar a solas con todo el proceso.

Puntualizando a su pregunta, como se maneja, es lo de menos, como le dije, lo que importa al banco es el aseguramiento del bien y no quien es el representante legal o dueño del mismo, de modo que, para la aplicación de crédito, puede hacerlo el viejo o el nuevo representante.

En cualquier caso, le recomiendo consulte con el vendedor del inmueble sobre los costos de toda la gestión pues, desde ya le digo que no es nada barato, ni expedito.

Suscribo la respuesta del colega, y planteo otro asunto con esto de asumir sociedades: recordá que la sociedad es una PERSONA, y esa persona por si misma pudo haber tenido empleados en el pasado, pudo deber impuestos, pudo tener planillas con la CCSS, INS, etc. Por eso, mi consejo es que se asegure que esta sociedad NO deba plata en Municipalidades, INS, CCSS, Ministerio de Hacienda, etc. A veces, cuando la gente adquiere una sociedad vieja, lo que adquiere son BRONCAS, así que lo mejor es que busque un abogado CON MUCHA EXPERIENCIA en estos manejos para que lo asesoren. Recuerde que es su plata, no se la juegue...

Triboniano · 19 Apr 2010

Se me olvidó: una vez llevé un caso de unos tipos que le vendieron a otro una finca de café (casi $1 millón), que se la pagaron al contado, pero lo que se traspasó fué la sociedad, no la finca directamente, para "ahorrarse" el impuesto de traspaso. Una vez hecho el negocio, los cara de barro de los vendedores demandaron a la sociedad, y embargaron la finca, alegando que la empresa les debía como 5 anhos de salarios por sus labores de administración y cuido de la finca. Al final el asunto se ganó, pero el "ahorro" no alcanzó para pagar lo que se gastó en el juicio... Por eso en esto hay que tener mucho cuidado, y saber como redactar muy bien las cosas. Como dijo el otro colega, no es cuestión de firmar endosos y libros de acciones y ya!

iustitiacr · 22 Apr 2010

Gracias por el complemento colega.

Ahí tienes estimado forero. Algo que mencionar, el negocio no es del todo un problema, lo que le sugiero es que no ahorre en abogado cuando este le puede ayudar en dar pasos seguros a la hora de invertir. Consulte bien, asesórese bien, y actúe con buena fe, y entonces, la ley estará de su lado.

buena suerte.

Adquirir propiedad por medio de Sociedad Anónima

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