COMPRA DE PROPIEDAD CON INQUILINOS

GABRIELA DELGADO · 13 Oct 2008

Buenos días!

Hice la compra de una propiedad con 2 viviendas , una ya el dueño me la desocupo pero la otra esta alquilada aproximadamente hace un año y 1/2, yo necesito habitar las dos casas por lo que quiero que los inquilinos me desocupen, hablando con ellos me indican que tienen derecho a quedarse hasta tres años ahi??? eso es cierto??? o cuál es el proceso que yo debo seguir, porque también ellos tienen un taller de maderas detras de la casa que estan alquilando. mi pregunta también es: la casa se alquila para habitarla no para poner un negocio en ella?

Hasta que punto tengo que respetar las negociaciones que hicieron ellos con el dueño anterior , porque ahora a mi es a quien afectan. Cuánto tiempo tengo que darles para que busquen vivienda para alquilar y que nuevas condiciones puedo poner ahora que yo soy la dueña de la propiedad. ??? Porque tengo entendido que ellos nunca hicieron contrato escrito con el dueño anterior ni hicieron depósito.

Gracias por la ayuda que me puedan brindar.

Triboniano · 13 Oct 2008

Mi querida amiga, veo que Usted NO SE ASESORÓ en el proceso de compra, o la ASESORARON MAL! Siempre que hacemos un negocio, en el que estamos poniendo nuestro dinero en juego, debemos asesorarnos para cuidar de ese dinero.

En todo caso, sobre lo que vos preguntás: cuando vos compraste la propiedad, la compraste con TODO lo que ahí esté, incluidos los inquilinos. El hecho de que la propiedad cambie de dueño, eso no afecta al inquilino, quien mantiene TODOS sus derechos incólumes.

Es cierto lo que te dice el inquilino, el puede quedarse ahí, sin que lo molestés, hasta tres años a partir del inicio del contrato. No importa que no haya contrato por ESCRITO, desde que hay acuerdo entre cosa y precio, hay contrato. El no poner por escrito una relación contractual de inquilinato al único que afecta es al DUEÑO, por lo que es la ignorancia la que hace a los propietarios el no asegurar sus relaciones contractuales. A veces también la mezquindad, porque piensan que se están "ganando una platilla" pero a la larga pierden más de eso... y con creces!!!

Para desalojarlos, tenés que avisarles TRES MESES antes de que se cumplan los tres años del contrato (verbal o escrito, NO IMPORTA!!!). Pero primero que todo, tenés que notificarle, con certificación del Registro en mano, que ahora vos sos la nueva dueña. Si no hacés esta gestión, no podrás dirigirte legalmente a el de forma válida para nada. La forma más práctica y eficiente de hacer esto es mediante una carta de correo CERTIFICADO y MANIFESTADO, para que no quede duda alguna cuando se le envió y qué se le envió.

Sobre lo del taller, si está operando, asumimos que es parte del contrato, ya que lo obvio es que si el propietario no lo hubiera concentido entonces la relación ya se hubiera acabado, o ñel los hubiera intentado desahuciar, por lo menos. Vos debiste exigirle al propietario, a la hora de hacer el negocio, que le hiciera un contrato por escrito a los inquilinos y que te lo cediera después a vos. Pero bueno... ya para qué!

Vos ahora no podés venir a poner nuevas condiciones, salvo que ellos estén de acuerdo. Ellos tienen sus derechos adquiridos y vos compraste eso en las condiciones que existían.

Cualquier otra cosa, si está a mi alcance, con gusto...

GABRIELA DELGADO · 20 Oct 2008

Hola muchas gracias por su respuesta, definitivamente ud tiene toda la razón, lastimosamente no fue bien asesorada, pero ahora tengo que hechar para adelante y hacer las cosas bien, aunque esto no sea quizas lo que yo quiero.

Le tengo varias preguntitas:

En la propiedad que compre tiene en la parte de atras de la casa de los inquilinos un taller donde hacen muebles, mi pregunta es : Esto esta bien, igual ellos me dicen que todo lo habían negociado con el anterior dueño, asi como un espacio para guardar el auto. Yo estoy realmente preocupada porque ahora por cosita que yo quiero ellos me dicen que las condiciones ya se las habia dado el anterior dueño, y como ud menciona arriba ellos tienen ya derechos adquiridos..... a mi me preocupa lo siguiente:

El dueño aún tiene en mi propiedad un camión (en el espacio donde nosotros queremos guardar nuestro auto) y me pidio 15 dias de tiempo para poder sacarlo xq me dice que no tiene donde guardarlo, asi como en una bodega tiene varias cosas de él que aún no se ha llevado. Que puedo hacer con eso? Xq los inquilinos me dicen que el espacio que va a quedar desocupado con el ex dueño se lleve el camion ellos van a meter el carro de ellos (xq esa condicion la tenian con el anterior dueño).

Yo no tengo espacio ni para un tendedero que ocupo, les pedia a los inquilinos un pequeño espacio donde tienen el taller de madera y me indican que NO que yo no tengo derecho de estar entrando ahí , porque ese espacio ellos lo alquilaron con la casa y es privado............

Me indica el dueño de la casa que me vende el fregadero y las pilas (que estan pegadas) que tiene la casa donde alquilan los inquilinos !!!!! Mi pregunta es eso ya no es MIO????? el dueño me dice que si yo no se lo compro que él se los va a vender o regalar a los inquilinos !

Hasta pena me da contarles estas cosas, pero siento que este señor me esta cobrando ahora hasta el aire de las casas, como si yo le hubiera quedado debiendo dinero y no es así.

O sea Dios mío soy la dueña ahora y la vez no tengo derecho a nada, estoy muy confundida ayudeme por favor a saber a que tengo derecho y sobre que me puedo defender.

Espero su valiosa respuesta.

rolomax · 20 Oct 2008

Hay varias situaciones aqui:

en cuanto al espacio donde tienen el taller y si esto se negocio realmente aunque fuera de forma verbal, con el anterior dueño, legalmente ellos tienen derecho de usar este espacio y tal como ellos dijeron nadie puede molestarlos en el uso de la cosa o en este caos de la casa, esto se encuentra en el código civil tanto como en la ley de arrendamientos urbanos suburbanos en el “ Artículo 26.- Obligaciones del arrendador: Aunque no exista pacto expreso, son obligaciones del arrendador: a) Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato. Y d) No perturbar, de hecho ni de derecho, al arrendatario; tampoco estorbar ni embarazar, de manera alguna, el uso y goce de la cosa arrendada, de no ser por reparaciones urgentes o necesarias.” Por lo que como ellos lo manifestaron referente al tendedero y si este pertenece a la propiedad que ellos alquilaron, no puedes entrar ni obligarlos a que te den ningún espacio, la ley los protege en cuanto a esto y por mas tuya que sea la casa no puedes entrar a ella sin el permiso de ellos, y el espacio de parqueo si esto es cierto, y ahí estaba el camión guardado, considero que puedes disponer de el a menos que esto se haya estipulado en el contrato de arrendamiento.

En cuanto al camión y las cosas que el antiguo dueño no ha recogido, debes obligarlo a que lo haga lo antes posible, porque te estarías convirtiendo en depositaria de estos bienes, y al fin al cabo como esto lo haces de manera voluntaria, si algo le pasa a este vehiculo o a las cosa de la bodega es tu responsabilidad en esto el código civil es claro “ARTÍCULO 1348.- El depósito se constituye para la guarda y custodia de una cosa mueble. Es gratuito y el depositario no puede usar de la cosa depositada”y continua diciendo “ARTÍCULO 1349.- Es obligado el depositario a prestar en la guarda y conservación de la cosa, el cuidado y diligencia que acostumbra emplear en la guarda de sus propias cosas”; por lo que debes hacer todo lo posible para que le se lo lleve.”

En cuanto a las pilas, si estas están en la propiedad, y estas están pegadas a la propiedad es decir son parte de ella código civil: “ARTÍCULO 1074.- El vendedor debe entregar junto con la cosa los accesorios de ella,” es decir estas pilas pertenecen a la casa a menos que en el contrato de compraventa se haya estipulado que el se las iba a llevar, pero ya esto esta en tu propiedad y si no se negocio así el no puede venir a quitarlas porque estaría usurpando tu derecho, en el momento que se hizo y se perfecciono la venta todo lo que pertenece a la casa paso a ser tuyo y no de el por lo que de ninguna manera puede el disponer de esto, ya no le pertenecen.

Desgraciadamente estas leyes de arrendamiento protegen más al inquilino que al propietario.

Triboniano · 20 Oct 2008

rolomax dijo:
Hay varias situaciones aqui:

en cuanto al espacio donde tienen el taller y si esto se negocio realmente aunque fuera de forma verbal, con el anterior dueño, legalmente ellos tienen derecho de usar este espacio y tal como ellos dijeron nadie puede molestarlos en el uso de la cosa o en este caos de la casa, esto se encuentra en el código civil tanto como en la ley de arrendamientos urbanos suburbanos en el “ Artículo 26.- Obligaciones del arrendador: Aunque no exista pacto expreso, son obligaciones del arrendador: a) Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato. Y d) No perturbar, de hecho ni de derecho, al arrendatario; tampoco estorbar ni embarazar, de manera alguna, el uso y goce de la cosa arrendada, de no ser por reparaciones urgentes o necesarias.” Por lo que como ellos lo manifestaron referente al tendedero y si este pertenece a la propiedad que ellos alquilaron, no puedes entrar ni obligarlos a que te den ningún espacio, la ley los protege en cuanto a esto y por mas tuya que sea la casa no puedes entrar a ella sin el permiso de ellos, y el espacio de parqueo si esto es cierto, y ahí estaba el camión guardado, considero que puedes disponer de el a menos que esto se haya estipulado en el contrato de arrendamiento.

En cuanto al camión y las cosas que el antiguo dueño no ha recogido, debes obligarlo a que lo haga lo antes posible, porque te estarías convirtiendo en depositaria de estos bienes, y al fin al cabo como esto lo haces de manera voluntaria, si algo le pasa a este vehiculo o a las cosa de la bodega es tu responsabilidad en esto el código civil es claro “ARTÍCULO 1348.- El depósito se constituye para la guarda y custodia de una cosa mueble. Es gratuito y el depositario no puede usar de la cosa depositada”y continua diciendo “ARTÍCULO 1349.- Es obligado el depositario a prestar en la guarda y conservación de la cosa, el cuidado y diligencia que acostumbra emplear en la guarda de sus propias cosas”; por lo que debes hacer todo lo posible para que le se lo lleve.”

En cuanto a las pilas, si estas están en la propiedad, y estas están pegadas a la propiedad es decir son parte de ella código civil: “ARTÍCULO 1074.- El vendedor debe entregar junto con la cosa los accesorios de ella,” es decir estas pilas pertenecen a la casa a menos que en el contrato de compraventa se haya estipulado que el se las iba a llevar, pero ya esto esta en tu propiedad y si no se negocio así el no puede venir a quitarlas porque estaría usurpando tu derecho, en el momento que se hizo y se perfecciono la venta todo lo que pertenece a la casa paso a ser tuyo y no de el por lo que de ninguna manera puede el disponer de esto, ya no le pertenecen.

Desgraciadamente estas leyes de arrendamiento protegen más al inquilino que al propietario.

Gabriela, estoy absolutamente de acuerdo con rolomax.
SOBRE LAS COSAS DEL ANTERIOR DUENHO: pedile que se las lleve a la brevedad posible. Ya el hizo el negocio y la verdad que es su problema adonde las va a guardar, no es tu problema!
SOBRE LAS PILAS: no hay duda, SON TUYAS!, como es tuyo lo que haya en esa propiedad y que no pertenezca a los inquilinos.
Si este "senhor" (asi, con minuscula) te sigue poniendo peros, sencillamente no lo dejes entrar a la propiedad tuya.

GABRIELA DELGADO · 21 Oct 2008

Nuevamente muchas gracias. y si ni modos a esperar que se vayan y a seguir la fiesta en paz.

Ellos me dicen que hace un año y medio estan alquilando eso quiere decir que les falta un año y medio para irse verdad, por lo que cuando tengan ya 2 años y 9 meses de estar alquilando es cuando yo tengo que notificarles que se deben ir (tres meses antes de los 3 años ) verdad.

Una pregunta : Si ellos tienen un taller de madera ahi en mi propiedad entonces deben tener un permiso de funcionamiento o me equivoco????? y si no lo tuvieran yo puedo hacer algo?

Sé que quizas parezco la bruja de la novela pero sinceramente me siento más perjudicada yo con todo esto.

Triboniano · 21 Oct 2008

Claro que podés hacer algo!

1) Andá a la Municipalidad de tu cantón y ve primero si ellos tienen PATENTE AL DÍA. Si no la tienen, poné una denuncia para que les cierren el taller.

2) Andá al Ministerio de Salud más cercano y preguntá por el Permiso Sanitario de Funcionamiento de ese taller. Si no lo tiene, denuncialos con ellos y con la Municipalidad.

Y bueno, no siempre las brujas son tan malas...

GABRIELA DELGADO · 21 Oct 2008

Gracias , vieras que me queda una ultima dudita:

Ellos me dicen que hace un año y medio estan alquilando eso quiere decir que les falta un año y medio para irse verdad, por lo que cuando tengan ya 2 años y 9 meses de estar alquilando es cuando yo tengo que notificarles que se deben ir (tres meses antes de los 3 años ) verdad.

y esa carta de notificación la hago yo o tiene que ser por medio de un notario abogado?

De veras no sabe lo agradecida que estoy con ud, su información me a ayudado mucho.

Triboniano · 21 Oct 2008

Mira, la notificacion se puede hacer mediante notario, pero tambien la podes hacer vos personalmente, y que, ante uno o dos testigos, te firmen el recibido. Hay una forma que es muy segura: el correo. Podes enviar la comunicacion por correo CERTIFICADO y MANIFESTADO. De esa forma no habra duda alguna de que le enviaste, cuando se lo enviaste y cuando lo recibio.
CONSEJO: La ley dice que el aviso se debe hacer con al MENOS TRES MESES de anticipacion, pero podria ser mas antes. Si usas esa forma del correo, hacelo CUATRO meses antes. Asi estaras mas tranquila de que las cosas se hacen con tiempo y de que se hacen bien.
Estamos para servirte!

GABRIELA DELGADO · 22 Oct 2008

Listo voy a seguir sus consejos al pie de la letra .

Muchas gracias por todo y cualquier cosita sigo tocando su puerta.

Que Dios le bendiga,

Salu2 !

rosemar33 · 5 Nov 2008

HOla, Yo ahora estoy viviendo en NOruega, mi mama tiene una casa de alquiler en Costa Rica, ella tuvo que demandar a los inquilinos porque ellos luego de haber hecho el primer pago del alquiler de la casa no pretendian pagar mas por alquiler de casa y pretendian vivir hasta que la ley los sacara de ahi.
Entonces recurrimos a un abogado y mediante una carta firmada por los vecinos diciendo que estos vecinos eran problematicos los pudimos sacar con una orden judicial luego de 8 meses de vivir de gratis. La ley protege mucho a los inquililnos y algunos se aprovechan de las leyes.
Otra cosa que utilizamos en la demanda fue que mi mama alquilo esta casita a una persona y esta se mudo a otro lugar y se la cedio a 9 personas, quienes no estaban contempladas inicialmente. Cuando uno alquila una casa tiene que asesorarse muy bien de aspectos legales. Mucha suerte

Triboniano · 5 Nov 2008

rosemar33 dijo:
HOla, Yo ahora estoy viviendo en NOruega, mi mama tiene una casa de alquiler en Costa Rica, ella tuvo que demandar a los inquilinos porque ellos luego de haber hecho el primer pago del alquiler de la casa no pretendian pagar mas por alquiler de casa y pretendian vivir hasta que la ley los sacara de ahi.
Entonces recurrimos a un abogado y mediante una carta firmada por los vecinos diciendo que estos vecinos eran problematicos los pudimos sacar con una orden judicial luego de 8 meses de vivir de gratis. La ley protege mucho a los inquililnos y algunos se aprovechan de las leyes.
Otra cosa que utilizamos en la demanda fue que mi mama alquilo esta casita a una persona y esta se mudo a otro lugar y se la cedio a 9 personas, quienes no estaban contempladas inicialmente. Cuando uno alquila una casa tiene que asesorarse muy bien de aspectos legales. Mucha suerte

Este último consejo tuyo es muy sano. Es importante que la gente deje de andar jugando de abogada. A los ticos nos encanta jugar de abogados, de médicos, de farmacéuticos, de ingenieros, etc. Y todo esto lo hacemos, según nosotros, para ahorrarnos "una platilla", pero generalmente PERDEMOS A LA LARGA MÁS!

wcacr · 5 Nov 2008

Hola a todos muchos gusto leerlos, ya el tema esta casi agotado !!!

Solo un dato y tip más

Como bien se establece la ley exige notificar al menos tres meses antes de que venza el plazo contractual el deseo de no prorrogar el contrato, en caso de que no se notifique se prorroga por otros tres años.

Pero ese plazo de tres meses es minimo, LA LEY NO FIJA UN PLAZO MAXIMO POR LO TANTO PARA MÄS SEGURIDAD Y PARA QUE NO SE TE VAYA A OLVIDAR PODRIAS PERFECTAMENTE NOTIFICAR HOY O MAÑANA O CUANDO QUIERAS Y TIENE LA MISMA VALIDEZ.

Tip: Muchos Abogados, incluyen la notificación dentro del mismo contrato de alquiler, es decir en el mismo contrato de alquiler se notifica al inquilino el deseo de no prorrogar el contrato así se evitan preocuparse por eso y en el caso de que llegado el plazo contractual se quiera este prorrogar no hay ningun problema se prorroga por el acuerdo de partes. Es perfectamente valido y muy util para evitarse un dolor de cabeza por olvidos...

Triboniano · 6 Nov 2008

wcacr dijo:
Hola a todos muchos gusto leerlos, ya el tema esta casi agotado !!!

Solo un dato y tip más

Como bien se establece la ley exige notificar al menos tres meses antes de que venza el plazo contractual el deseo de no prorrogar el contrato, en caso de que no se notifique se prorroga por otros tres años.

Pero ese plazo de tres meses es minimo, LA LEY NO FIJA UN PLAZO MAXIMO POR LO TANTO PARA MÄS SEGURIDAD Y PARA QUE NO SE TE VAYA A OLVIDAR PODRIAS PERFECTAMENTE NOTIFICAR HOY O MAÑANA O CUANDO QUIERAS Y TIENE LA MISMA VALIDEZ.

Tip: Muchos Abogados, incluyen la notificación dentro del mismo contrato de alquiler, es decir en el mismo contrato de alquiler se notifica al inquilino el deseo de no prorrogar el contrato así se evitan preocuparse por eso y en el caso de que llegado el plazo contractual se quiera este prorrogar no hay ningun problema se prorroga por el acuerdo de partes. Es perfectamente valido y muy util para evitarse un dolor de cabeza por olvidos...

Muy buen aporte. Solo hay un detalle en el que no estoy seguro de concordar con vos, y es en el asunto de poner el aviso en el MISMO contrato.

He visto bastantes casos de estos, y si se hace eso, la tendencia de los Tribunales es a no tener por hecho el aviso, ya que interpretan (y yo personalmente estoy de acuerdo con eso) que es UNA RENUNCIA ANTICIPADA, y que la misma no es válida, de conformidad con los principios que rigen la materia.

Solución? Yo lo que hago es esto: cuando confecciono un contrato de arrendamiento hago a la vez TRES documentos: 1) el contrato, propiamente dicho; 2) un escrito dirigido al Juzgado, donde el inquilino se da por notificado del desahucio (para el caso de que sea necesario desahuciarlo, no tener que andar detrás de el notificándolo); 3) la carta donde se le informa que no se le renovará el contrato, misma que debe dejar firmada. Los documentos 2) y 3) obviamente se firman SIN FECHA y son autenticadas las firmas por otro profesional, indicándo que autentica solo para ese acto específico.

wcacr · 6 Nov 2008

Pues si cuestion de gustos (tanto suyos, como de los jueces)

En derecho nunca hay solo una alternativa...

En lo personal siempre se hace en el mismo contrato y son validos y los mismos tribunales los han dado como validos

Saludos ...

Triboniano · 6 Nov 2008

wcacr dijo:
Pues si cuestion de gustos (tanto suyos, como de los jueces)

En derecho nunca hay solo una alternativa...

En lo personal siempre se hace en el mismo contrato y son validos y los mismos tribunales los han dado como validos

Saludos ...

Mi amigo, conocés alguna sentencia en la que se haya analizado la situación, y se haya validado hacer el aviso en el mismo contrato. Si la tenés, te agradeceríamos que la compartieras con nosotros, ya que el punto es muy interesante.
De antemano, gracias por tus aportes!

rolomax · 6 Nov 2008

Triboniano dijo:
wcacr dijo:

Pues si cuestion de gustos (tanto suyos, como de los jueces)

En derecho nunca hay solo una alternativa...

En lo personal siempre se hace en el mismo contrato y son validos y los mismos tribunales los han dado como validos

Saludos ...

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Mi amigo, conocés alguna sentencia en la que se haya analizado la situación, y se haya validado hacer el aviso en el mismo contrato. Si la tenés, te agradeceríamos que la compartieras con nosotros, ya que el punto es muy interesante.
De antemano, gracias por tus aportes!

Concuerdo con triboniano, seria muy interesante esa sentencia para enriquecer conocimientos.

wcastillo · 6 Nov 2008

Hola, estos aportes han sido muy importantes para aprender y que no pase lo mismo, puesto que la mayoría de nosotros no sabemos eso.

Ahora tengo varias consultas.

Qué pasa en el caso en que el que yo SI hice contrato escrito y firmado por ambos con un periodo de 1 año renovable con un 15% de aumento anual. En el contrato dice que para desocupar por interes de cualquiera de ambos lados, el interesado debe notificar al otro 1 mes antes.
Mis preocupaciones son:
- Si al año yo no quiero renovarle solo tengo que avisarle 1 mes ántes del año? y si él quiere quedarse los 3 años yo tengo que esperarme aunque halla un contrato con abogado por un año?
- En caso de que tenga derecho a quedarse por los 3 años. Si él no quiere pagar el aumento anual estipulado, la ley le da derecho a pagar lo mismo por los tres años?
- En general, se debe respetar todo lo que el contrato diga aunque contradiga la ley?
- La última, resulta que tengo dos cuartos divididos por una pared de fibrolit que el inquilino me pide permiso para quitar, pero yo no quiero que modifiquen la casa, en el contrato estipulé que la casa no puede ser modificada. Pero si al arrendar es como si la propiedad pasara a ser del inquilino, qué puedo hacer yo en caso de que me bote la pared?

Gracias.

rolomax · 6 Nov 2008

wcastillo dijo:
Hola, estos aportes han sido muy importantes para aprender y que no pase lo mismo, puesto que la mayoría de nosotros no sabemos eso.

Ahora tengo varias consultas.

Qué pasa en el caso en que el que yo SI hice contrato escrito y firmado por ambos con un periodo de 1 año renovable con un 15% de aumento anual. En el contrato dice que para desocupar por interes de cualquiera de ambos lados, el interesado debe notificar al otro 1 mes antes.
Mis preocupaciones son:
- Si al año yo no quiero renovarle solo tengo que avisarle 1 mes ántes del año? y si él quiere quedarse los 3 años yo tengo que esperarme aunque halla un contrato con abogado por un año?
- En caso de que tenga derecho a quedarse por los 3 años. Si él no quiere pagar el aumento anual estipulado, la ley le da derecho a pagar lo mismo por los tres años?
- En general, se debe respetar todo lo que el contrato diga aunque contradiga la ley?
- La última, resulta que tengo dos cuartos divididos por una pared de fibrolit que el inquilino me pide permiso para quitar, pero yo no quiero que modifiquen la casa, en el contrato estipulé que la casa no puede ser modificada. Pero si al arrendar es como si la propiedad pasara a ser del inquilino, qué puedo hacer yo en caso de que me bote la pared?

Gracias.

la LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS, en su articulo 2 indica lo siguiente:

Artículo 2.- Imperatividad
Esta ley es de orden público.
Todo convenio contrario a sus disposiciones imperativas o prohibitivas
es nulo de pleno derecho y se tendrá por no escrito.
El acuerdo de partes es válido ante las disposiciones permisivas o
facultativas de esta ley o en ausencia de norma expresa, de no ser que
el pacto viole otra disposición imperativa o prohibitiva del ordenamiento
jurídico costarricense.

Artículo 3.- Irrenunciabilidad de derechos
Los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son
irrenunciables.
La nulidad de pleno derecho de las estipulaciones que contengan
renuncias a los derechos de los arrendatarios, no afecta la validez del
resto de la contratación.

esto quiere decir que cualquier clausula en un contrato que desmejore las garantias que le da la ley es nula, no estan obligados a respetarlas si es contrario a la ley, por lo que el inquilino podria quedarse los tres anos si el lo quiere ya que el articulo 70 le da esta facultad, por otro lado ud si le puedo hacer los aumentos del 15 % ya que la ley lo faculta para eso y con respecto a la pared:

Artículo 40.- Cambios en la forma del bien
El arrendador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada sin
consentimiento del arrendatario, aunque los cambios que pretenda no le
causen daño o perjuicio aparente.

Artículo 41.- Obras sin autorización del arrendatario

Si el arrendador pretende realizar, en la cosa arrendada, innovaciones u
obras que no sean reparaciones o si las ha efectuado contra la voluntad
del arrendatario, este puede, según el caso, oponerse a que las haga, o
demandar la demolición y la restitución de la cosa a su estado original, o
bien, invocar la rescisión del contrato y pedir indemnización por danos y
perjuicios.

por lo que el inquilino no puede hacer ningun cambio que ud no autorize, esto seria motivo suficiente para terminar el contrato si fuera el caso.

Espero que esto le sirva para aclarar!!!

wcastillo · 6 Nov 2008

De verdad muchas gracias por la aclaración.
Los molesto una vez más.
En caso de que el contrato diga que es por 1 año, eso contradice lo de la ley, eso da derecho a anular el contrato?
Que pasa en caso de que el contrato pueda ser anulado y se anulan todas las clausulas?
Se hace otro? y si el inquilino no está deacuerdo, puede no aceptar el contrato por lo tanto se queda como verbal?

COMPRA DE PROPIEDAD CON INQUILINOS

Sí, para garantizar la seguridad individual

No, para reducir el riesgo de incidentes violentos

Sí, son una cueva de profesores parásitos

No, son cunas del libre pensamiento

Sí, por el derecho a una muerte digna

No, por el respeto absoluto a la vida

En tendencia

Sí, podría dar un impulso económico

No, debido a las implicaciones morales y sociales negativas

Sí y también para la corrupción

No, por el riesgo de errores judiciales y la ética de la vida

Sí, por los beneficios económicos y de seguridad

No, debido a los potenciales riesgos para la salud y la sociedad